在深圳罗湖的核心地带，茂业系一个名为“德弘天下”的豪宅项目已经屹立多年。令人不解的是，从2010年项目封顶达到预售标准后，却迟迟未见开售。时至今日，这一价值近百亿项目何时开售仍处于迷雾之中。

证券时报记者 冯尧

“工地大门紧闭”、“没有任何施工的迹象”、“楼盘已达到现楼标准”，这是茂业旗下豪宅项目“德弘天下”的现实写照。事实上，据证券时报记者此前观察，“德弘天下”项目早在1年多前就已经处于这样的状态，静静等待开售。

“茂业显然错过了豪宅销售的好时机。”一位熟悉深圳地产圈的业内人士感叹。的确，价值近百亿的项目茂业系竟然死捂三年不开盘，看上去颇耐人寻味。

然而，证券时报记者经过多方调查了解到，茂业系其实在玩双重“赌局”，其中一场“捂盘升值”的赌局已经结束，而另一场围绕深圳“限购令”何时结束的新赌局刚刚开场。

开盘日期一推再推

“德弘天下”这个位于深圳罗湖核心地段的项目，总建筑面积达到26.5万平方米。如果按照周边楼盘目前3.5万元/平方米的均价计算，“德弘天下”可为茂业系贡献92.75亿元的销售收入。

但茂业至今也没有打算让这一豪宅项目立刻销售——如果公司想这样做，在更早的2010年11月，便可实现预售。从2010年至今，“德弘天下”周边的一个个新盘拔地而起，甚至包括2010年才开始拆迁的旧改项目，去年都已实现销售。相比较而言，“德弘天下”仍一直处于“沉睡”状态。

据公开资料显示，“德弘天下”项目是由深圳茂业(集团)股份有限公司(下称“深圳茂业”)所开发。而深圳茂业与在香港上市的茂业国际(00848.HK)同属于茂业集团旗下子公司，深圳茂业是茂业集团的地产开发平台，公司董事长张静为茂业集团董事长黄茂如之妻。

据悉，该项目早在2009年2月就已经动工。根据深圳茂业方面计划，项目竣工时间为2012年2月。事实上，深圳茂业对施工时间表把握还算准确，该项目在2010年11月就已经封顶。按照惯例，封顶后，深圳茂业便可以为“德弘天下”申请预售许可证——彼时，深圳“限购令”尚未实施。

不过，延期销售近3年的“德弘天下”项目，目前仍无预售迹象。证券时报记者多日连续走访发现，“德弘天下”项目工地一直处于紧闭状态，而且项目内也并无任何施工迹象。记者以购房者身份拨打高挂楼盘之上的联系电话发现，电话那头根本不是销售部，而是该项目的物业管理部。

“现在公司销售部门还没进驻，除了户型之外，其他所有的楼盘信息都还没有出来，具体什么时候开盘，我们也不清楚。”电话中一位工作人员向记者如是表述。据该工作人员透露，目前“德弘天下”只有两种户型，一种是220平方米的大户型，另一种是230平方米的复式户型，二者皆为双拼户型。

所谓“双拼户型”，与约7年前深圳出台的一项政策有关：2006年深圳出台“90/70”政策，规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。正是这项规定，使一些开发商推出了双拼、多拼房(将两间或多间90平方米以下的房子合为一间)来规避限制，其中就包括“德弘天下”。

记者随后联系到深圳茂业负责深圳区域地产业务的人士，该人士告诉记者，“德弘天下”是现楼销售，所以之前并没有申请预售证。他坦言，公司负责“德弘天下”项目销售的部门尚未成立，具体开盘时间其实仍未确定。至于深圳茂业方面为何选择现售而非预售，该人士并未直接回应。

据公开资料显示，“德弘天下”项目近期计划的开盘时间一推再推。深圳茂业最初计划去年12月开盘，随后推迟至今年3月。至今该项目仍无任何开盘迹象，深圳茂业方面近日又将开盘时间推至今年6月。

对于一个计划在2个月后开盘的楼盘，项目销售部门仍未成立，这并不常见。不过据悉，深圳茂业此前已经委托中原地产作为楼盘销售的代理商，记者辗转联系到中原地产一位内部人士。

该人士透露，“德弘天下”主打双拼房，一个房有两个甚至三个房产证。“为规避限购政策，茂业方面正在积极运作，看能不能将两三个房产证合成一个房产证，但现在尚不知道进展是否顺利。如果不顺利，开盘拖到明年也有可能，总之这个楼盘非常麻烦。”该人士语气中略带一丝担忧。

“如果深圳茂业将项目定位为豪宅，可能已经错过了最佳销售时期。因为近年来对于豪宅的最好销售时间就是2009年至2011年4月前。”深圳旅游地产综合研究院主任宋丁告诉记者。

在他看来，“德弘天下”在2010年底便可申请预售许可证，一般急于回笼资金的开发商都会加紧出货。“其实，深圳限购政策实施之前，大型开发商多少会收到风声，但是深圳茂业反而没有加紧出售，这确实很反常。”宋丁感到疑惑。

土地年限守口如瓶

事实上，谈及深圳茂业的这个豪宅项目，也不得不提这个项目所处的地块。令人感到蹊跷的不仅仅是深圳茂业错过销售最佳时期，以及目前开盘时间一推再推，更让人感到不解的是，深圳茂业方面对于项目的土地年限避而不谈。

“对于项目的土地年限怎么算，我不太清楚。”前述“德弘天下”物业工作人员对于记者的提问选择了回避。而前述负责深圳区域地产业务的人士在回答同一个问题时，亦表示不清楚。对于一个“即将”出售的项目，深圳茂业从上至下似乎在刻意隐瞒项目土地年限。尽管这个数字终将会公之于众。

记者通过多方调查发现，其实“德弘天下”所处地块背后有着冗长的故事，故事甚至要追溯到上世纪90年代。

据悉，“德弘天下”项目所在的地块宗地号为H307-38，是深圳一家上市公司深深宝A在2009年转让至深圳茂业手中。早在上世纪90年代，该地块地址就是深深宝的注册地址，深深宝厂房当时就坐落于此。这块土地在从工业土地转化为商住用地时，经过了在国土部门重新备案。准确地说，目前“德弘天下”项目的土地年限应该从重新备案的这个日期算起。

“德弘天下”项目的“前世”当时被称为“深宝商业城”。起初，深深宝计划与深圳基泰投资有限公司合作开发这块土地，不过由于双方产生分歧，深圳基泰在1999年时退出了合作。正是基于这个机会茂业系介入，正式与这块土地“结缘”。

随后，深圳茂业取代深圳基泰，与深深宝合作开发“深宝商业城”。为此，深圳茂业方面支付了深深宝1.46亿元的资金。

根据当时合作协议，深深宝方面协助深圳茂业办理建房售房手续，而有关建房成本以及实际售房收入与深深宝无关，由深圳茂业方面承担。这时开始，这块土地已经成为茂业系的“舞台”。

不过，“深宝商业城”项目计划当时似乎也走得并不顺利。记者查阅资料发现，深圳茂业方面直到2003年才动工拆除深深宝的工厂，用以建设“深宝商业城”。当年，深深宝管理费用较上年增加1222万元，增长45.96%。资料显示，这笔费用的增加，是深深宝拆除这块地之上的厂房以及搬迁生产线，所发生的停产费用计入管理费所致。

最终“深宝商业城”项目悄然流产。记者查阅深圳规土委资料发现，2008年10月6日，深圳规土委曾向深圳茂业以及深深宝下发“德弘天下”的项目建设工程规划许可证。这意味着，“德弘天下”项目当时已经登上台面。

一位不愿具名的知情人士告诉记者，其实早在深深宝与深圳基泰准备合作建设项目时，也就是上世纪90年代，该地块在国土部门重新备案，性质从工业用地转变为商住用地。那么，仅从1999年至今已有约14年之久，如果按照70年产权推算，项目可用年限可能只有56年左右。显然，“德弘天下”项目已经“先天性短寿”。

捂盘坐享项目升值

在随后的2009年，这块宗地号为H307-38的地块正式易主。深圳规土委资料显示，深深宝当时将土地使用权转让，而受让方就是深圳茂业。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂业与深深宝只是办理了相关转让手续，实际上早在双方签订《合作建房合同》时，土地“开发权”就已经落入深圳茂业手中。

值得一提的是，如果“德弘天下”项目在2010年初就开售，以当时深圳罗湖接近1.7万元/平方米的新房均价来算，茂业方面所获得的销售额恐怕只有现在的一半不到。深圳茂业并不急于销售，即便是捂盘若干年，也可以坐享项目升值。这是已经结束的一场“赌局”，这一局，茂业系赌的是“捂盘升值”。

“对于资金链较为充足的开发商而言，项目转为现售甚至捂盘的风险目前来看并不大，而且对于豪宅现售政府乐见其成，对于捂盘政府也会睁一只眼闭一只眼。”宋丁坦言。

正如宋丁所言，豪宅入市会拉高区域均价，在楼市调控时期，这是政府不愿意看到的情况。深圳房地产信息网研究部研究员吴上锦告诉记者，目前深圳规土委统计范围仅限于领取预售许可证的项目。“那么，那些直接申请得到销售许可证的项目，实际上就绕开了国土局的新房成交统计系统。”他表示。

事实上，近年来深圳不少豪宅项目采取了现售的做法。如此一来，豪宅不会计入预售系统影响全市住房均价。

然而，限购政策出台，显然让茂业方面的算盘落空。一方面，“德弘天下”项目一房两证、一房三证问题，让购房者掣肘于“房票”；另一方面，政府方面也在限制“德弘天下”的开售。

如今，尽管楼盘升值的预期达到了，但茂业系却不得不面对房价调控的种种制约。在“捂盘升值”的这场赌局中，茂业系虽然押对了方向，但没法顺利实现销售，不能算赢。

按照规定，开发商要对楼盘进行销售，需要拥有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》和《房屋销售(预售)许可证》。开发商在取得《房屋销售(预售)许可证》之前必须先获取前“四证”。

记者调查发现，“德弘天下”项目目前只有前三个证，《建设工程规划验收合格证》并未到手。“一般有的开发商会打擦边球，在项目预售后才拿建设工程规划验收合格证，而现楼销售的项目则应该提前拿到这个证，很少有项目落成后两三年了还没拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在压。”深圳一龙头房企项目运营负责人告诉记者。

调控时期，豪宅入市向来较为敏感。如果按照前述中原地产人士所言，深圳茂业正在试图将房产证合二为一。那么，不难看出，在错过最佳销售时期后，深圳茂业也开始急于出货了，但目前的限购政策阻碍了项目销售进程。

“像‘德弘天下’项目这样的双拼户型，未来销售可能愈发困难，茂业方面最大的希望可能就是：赌深圳‘限购令’的结束。当然也不排除通过其他途径绕过政策。”上述房企项目负责人分析称。

可以说，茂业系刚开始的这场新“赌局”，在对赌“限购令”的结束，同时也在赌自身“绕政策”的能力。但不管结局如何，茂业系欲坐享这近百亿销售收入，不确定因素太多。