商业银行与房地产企业的联络究竟有多紧密？《证券日报~银行业》已经从涉房贷款规模、占比，两大行业间的并购，停贷传言背后的“转表游戏”等角度进行了梳理。本期调查将以房企龙头万科刚刚公布的2013年年报为样本，梳理其中有关银行的一切信息，努力呈现房企与银行合作的各种细节。

本报记者 张 歆

去年下半年以来，银行与“土豪(房地产企业)做朋友”的消息不断传出，银行与房企的联系究竟有多紧密？万科的2013年年报或许隐藏了答案。据本报记者统计，上周五刚刚发布的万科年报中，银行共被提及了64次，内容涉及贷款、股东、高管、投资等多个方面，这也可以说是房企与银行多维度合作的一个缩影。

对银行贷款依赖度下降

信托融资快速增加

在万科2013年年报中，银行之所以成为一个高频词汇，首先是由于其贷款的需要。在64次关于银行的表述中，有超过30次表述，与万科的银行贷款有关。

不过，对比万科截至2013年年底和截至2012年年底的“一年内到期的长期借款”还是可以发现，万科对于长期银行贷款的依赖度或许正在下降，对于信托融资的需求大幅度上升。

数据显示，截至2012年年末，“一年内到期的长期借款”中，银行借款为83.37亿元，其他借款(主要为信托贷款)为9.2亿元，而且截至2012年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，有四名来自银行借款，仅一名来自信托借款，且信托借款的合同利率高达11.2%。

然而，截至2013年年末，“一年内到期的长期借款”中，银行借款为70.5亿元，其他借款为172.55亿元，而且截至2013年年末，“金额前五名的一年内到期的长期借款”中，五名来自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%-10.6%之间，较2012年公布出来的合同利率数据出现了明显下降。

不过银行贷款在长期贷款方面的优势仍然明显，万科年报显示，截至2013年年末，“长期借款”中，银行借款达到187.74亿元，其他借款为113.06亿元；而截至2012年年末的数据则是，银行借款达到101.9亿元，其他借款为190.05亿元。

从时间上来看，去年万科“二年至三年”的长期借款大幅度攀升，从2012年年末的47亿元左右增至逾131亿元，而“一年至二年”的长期借款则由2012年年末的逾232亿元降至不足149亿元。

控股徽商银行

浮亏近4000万元

在万科银行年报中，徽商银行是“首次入围”，而“首次入围”的背后，万科的新战略隐现。

2013年10月30日晚间，万科对外发布公告，正式确认以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。对此次入股的原因，万科董事会秘书谭华杰给出的说法是，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。

从2013年年报数据来看，截至去年年末，万科的上述投资产生了不足4000万元的浮亏：初始投资金额为24.99亿元，期末账面值为24.6亿元。不过，上述数据仅表明了财务投资的暂时成效，鉴于万科所期待的是银行与房企的协同效应，财务投资盈亏并不能代表合作本身成功与否。

去年下半年以来，“银行与土豪做朋友”渐热，日前恒大集团举牌华夏银行也印证了这一点。恒大虽然并未对举牌做出详细解释，但是也明确表示，该公司与华夏银行的合作将加强两个行业的关系以及增强各合作方的房地产发展及银行业务。

逾200家机构调研万科

“银行系”QFII热衷

年报显示2013年，万科与投资者密切沟通，全年接待投资者来访约570次，参加境内外机构组织的大型投资者见面会69场，组织投资者见面会4场，进行网上路演3次。

据记者粗略统计，万科接待的各类机构投资者超过200家，其中不乏“银行系”QFII身影。花旗银行、德意志银行、汇丰银行、渣打银行、瑞典商业银行、挪威银行、三菱日联信托银行等大多进行了数论调研和活动。

此外，虽然国内银行不能直接投资参股上市公司，但是万科年报前十大股东中，多家银行以托管者的身份亮相，分别包含了民生银行、工商银行和中国银行。比较有意思的是，三家银行托管的均为“深证100指数证券投资基金”，这也从侧面表明，万科仍是指数基金的标配股票。

两位董事

具有银行背景

在万科2013年年报中，有部分关于银行的表述与董事、监事和高管团队直接挂钩，换而言之，万科的“董监高”具有银行背景，这显然对于万科与金融有关的经营决策有着重大裨益。

万科资深董事孙建一在资本市场名声显赫，2008年起任中国平安保险(集团)股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前还任平安银行有限责任公司董事长，中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安养老保险公司董事。

独立董事张利平曾先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理等职务。2004年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官。