房企海外融资遇冷 降价卖楼恐加速

每经记者 区家彦 发自广州

作为内地房企近年来最重要的融资渠道之一，海外市场“银根”也出现收紧迹象。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至今年4月27日，内地房企海外融资总额合计为186.13亿美元(折合人民币1164亿元)，略高于去年同期的183.5亿美金(折合人民币1148亿元)。但单月海外融资总额出现明显回落，4月份以来，融资额仅14.74亿美元，可能会创下最近一年来新低，海外债券市场更是出现超过一个月的“空窗期”。

多位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，随着内地楼市调整压力加大以及人民币单边升值终止，年内海外融资成本难以回落，预计今年内地房企海外融资总额将会低于去年。同时，由于这一重要资金来源收紧，房企可能会加快“弃价走量”的步伐，楼市的调整可能会加速。

海外融资额逐月下滑/

近年来，海外融资已经成为内地房企最主要的集资方式，中原地产数据显示，2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。

在此前举办的“商业推动地产论坛”第九届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，海外市场之所以成为内地房企最热衷的融资渠道，一是因为受到全球低息环境的影响，过去几年海外资金成本远低于内地；另一方面，海外融资期限往往能达到五年以上，长于内地银行开发贷款，因此受到许多拥有香港上市地位的内地房企追捧。

但今年以来，海外融资也面临收紧迹象。中原地产统计数据显示，今年1~4月份(截至4月27日)，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈现逐月递减趋势，4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。

此外，备受上市房企追捧的海外债券市场，也出现超过一个月的“空窗期”。记者了解到，保利地产于4月中旬通过海外子公司成功发行规模为5亿美元的海外债券，债券为期5年，票息为5.25%，这也是继3月12日方兴地产与时代地产成功发行美元优先票据后，首度有内地房企成功发行海外债券，本月内包括越秀地产、仁恒置地、雅居乐、金地集团均只通过银团贷款完成融资。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，受到此前内地超日债券违约、浙江兴润置业贷款违约等事件影响，加上今年以来内地多个城市接连传出降价促销的消息，海外投资者信心减弱，引发海外融资成本高企，这也是内地房企的海外发债活动自3月中旬以来几乎停顿的重要原因。

“内地房企要完成海外发债，能否获得国际评级公司的较高评级是关键因素，保利地产之所以能完成发债，很大程度上是由于公司的央企背景，母公司保利集团为其提供担保能提高公司信用评级。但由于内地房地产市场并未有好转迹象，投资者对非投资级别的内房债券戒心仍重，这意味着大多数缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融资将愈加困难。”黄立冲认为。

或将加速楼市调整

今年以来，内地信贷环境持续紧缩，随着海外融资收紧，房企资金链再次紧绷，可能会加速楼市降温。

欧阳捷对 《每日经济新闻》记者表示，由于美联储可能加快退出QE，导致美国长期利率出现上涨，加上最近两个月人民币贬值力度超出市场预期，变相提高了海外资金成本，加大了海外融资的难度。即使部分中小型上市房企强行“闯关”，也需要支付较以往更高的融资成本。

以去年12月成功登陆香港资本市场的时代地产为例，该公司于4月24日公布建议增发于2019年到期的美元优先票据，规模为8000万美元，但票息率达到12.625%。

中原地产市场总监张大伟认为，在人民币贬值压力加大且楼市调整愈发明显的情况下，年内海外融资成本回落可能性不大，内地房企今年实现海外融资总额有可能低于去年，加上内地信贷力度进一步收紧，内地银行压缩房贷份额，资金压力的加大将降低房企拿地的欲望，土地市场有可能出现降温。

实际上，4月份以来龙头房企拿地热情已经明显下降。中原地产数据显示，截至4月23日，全国销售20强的标杆房企拿地总金额为1237.11亿元，超过了去年同期的1101.37亿元。但从月度变化看，4月单月截至23日，20大标杆房企仅拿地55.95亿元，远低于去年4月份的291.17亿元。

此外，“银根”收紧也将加大房企的去库存压力。中原地产统计数据显示，截至4月27日，33家上市房企一季度合计销售金额为2856.42亿元，其中有19家房企销售并未出现上涨，16家房企同比出现了明显下滑。

“今年以来，包括‘垫首付’在内的促销方式层出不穷，市场出现较为明显的调整信号。在这样的背景下，房企不应再执着于价格，积极‘以价换量’，坚持主流产品定位才是发展之道。”欧阳捷认为。