“土地开发这个事，说易行难，现在总公司也在紧锣密鼓地与国土资源部、国家发改委这些单位接触、磋商，希望早点出个总体方案出来，同时，总公司也已经将任务布置给各铁路局，铁路局作为一级法人将有充分的自主权在各自辖区内结合自身的禀赋条件制定具体的方案。”一位接近中国铁路总公司（下称铁总）的消息人士向21世纪经济报道记者表示。

该人士称，铁路沿线和站点的土地开发总体方案最快可能在这个月底就能出来，而目前各个铁路局差不多也陆陆续续地上报了各自的具体方案给铁总，“不过真正要实施起来，还是会遇到各种问题的。”

开发启动遭遇楼市不景气

该人士称，最大的问题是最近房地产市场不景气。加上目前银行对房地产开发商和购房者的信贷仍然没有丝毫松动的迹象，导致铁路土地开发这个事，有点还没启动就被泼了冷水的迹象。

“铁路沿线经过的地区，基本上不在很繁华的一线城市的中心地区，那些地块早就被瓜分完毕，即使有些地块是归铁路部门所有的，但基本都已经开发完毕，要想重新整合和开发，会伤筋动骨，难度很大。”该人士表示，铁路能开发的土地最主要的还是在增量部分，然而，这些资产基本都在二三线城市或一线城市的远郊地区，而这些地方正是目前受房地产降价潮影响最大的区域。

铁路土地开发的另一个难点是土地征拆。中国国际工程咨询公司的交通专家向21世纪经济报道记者表示，蒙西到华中煤运通道专线去年就打算开工的，但到目前为止还没有整体上马的迹象，卡在哪儿？“除了运营权到底由铁总委托铁路局来主导，还是由各投资方组成的公司来经营的争论一直没有敲定之外，另一个很大的原因是沿线土地征拆的问题，公司想自己来搞，然而这肯定是不太现实的，土地征拆，在全世界范围内的铁路建设中都是耗资最大、阻力最多的一项工作，在中国如果没有地方政府介入，这项工作将非常艰巨。”该人士表示。

 18个土地开发项目蓄势待发

尽管如此，铁路土地开发的工作还是在悄然进行之中。

上述接近铁总的消息人士称，早在今年2月，铁总就专门开了资产经营的全路会议，会议由分管副总经理彭开宙主持，除了多种经营、客货运输这些常规的议题外，这次会议重点放在了土地开发上面。

铁总的这项工作是贯彻2013年8月9日下发的《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发［2013］33号）而进行的。这份意见在铁路土地开发方面有如下表述：要加大力度盘活铁路用地资源，允许并鼓励线路用地及车站的土地综合开发利用，明确要求地方政府要支持铁路企业对土地的综合开发。

上述消息人士称，铁总目前是按照具体的项目来编制综合经营开发方案的，目前蓄势待发的有18个项目，其中包括龙岩站北站房综合体、海南环岛铁路土地综合经营开发、昆明米轨保护与开发、川黔线尊一段外迁东移工程等。铁总原则要求“一局一主体”，也就是一个铁路局下面设置一个地产置业集团公司，这个公司可以是以前的地产经营公司或多经公司兼并组合，也可以是新成立的。铁总要求铁路局要把这项工作作为头等大事，集中全局最好的技术、人才、资金力量来开展；与此同时，铁总方面也将搭建一个全路性综合经营开发与区域性合作平台，在技术、人才、资金等方面为各局地产置业企业提供支持，打造全路地产置业品牌。

上述人士称，考虑到有些铁路局如广铁、上海局等管辖范围比较大，旗下的土地资产比较多，涉及多个省份，因此铁总也允许这些路局根据当地政策、资源条件、项目实际情况，分省、自治区、直辖市设立子（分）公司或项目公司（部）。铁总要求各局要结合土地资源开发和企业重组整合，形成资源聚集效应和产业关联效应，带动建筑施工、物业管理等其他相关产业发展，培育新的经济增长点。