住建部：松限购未必能促成交 多城市限购令名存实亡？

本报记者 董映颉 陈小瑛北京 深圳报道

当初为平抑房价上涨而出台的“限购”政策，在如今楼市进入下行通道的情况下，已成为“松不得也紧不得”的难题。

《华夏时报》记者之前独家获悉，日前住建部兵分几路调研珠三角区域、长三角区域部分城市，并举办座谈会。华南某市一位参与住建部座谈会的政府人士透露，住建部官员在会上表示，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购。

“住建部官员在座谈会上提到，放松限购不一定有什么效果。”上述参与住建部座谈会的人士称。

“住建部官员不赞同放松限购的原因，除了此举会向市场传递政府救市的错误信号外，另一原因是限购即使放松，也未必能有效推动市场成交量。”上述人士告诉记者，从目前执行限购的城市来看，影响其成交量的并非限购政策，而是因为市场预期。

“过去限购是因为房价大涨，现在取消限购可能传递相反的信号。限购被认为是守住市场调控最后的防线，一旦最后的防线解除，成交量仍不见起色的话，市场信心将彻底崩溃。”上述人士说。

　　已松绑城市效果有限

截至目前，在全国范围内，只有广西南宁市公开发文放松限购政策。4月底，南宁市政府明确，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

南宁放松限购已一月有余，楼市成交却未见明显起色。

广西辉煌地产监测数据显示，受整体市场环境影响，开发商普遍销售不畅，5月份以来，南宁新盘整体开盘成交率不足四成。

记者在南宁房地产信息网上看到，不少楼盘都在进行打折促销，其中城区主要板块还出现了七五折的优惠幅度。

“南宁放松限购是借北部湾概念打了一个擦边球，其实北部湾的居民到南宁买房的情况一直都存在，这是一种常态，因此即使限购放松，也不会促进成交大涨。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟告诉记者，“北部湾地区的居民整体消费、生活水平低于南宁，投资房产的能力较弱。”

克而瑞房地产研究中心最新数据显示，在调控政策已放松或拟放松的城市中，仅杭州、天津和扬州更新了成交数据。从这三个城市5月前21天未经修正的成交数据来看，成交面积分别是33万、92万和56万平方米，而这三个城市4月同期的成交面积分别是37万、49万和61万平方米。

“除天津外，杭州和扬州的成交情况仍然是下降的，说明政策调整并没有刺激成交。而天津5月上半月的成交量大涨，主要是因天津明确将在5月底前停办蓝印户口，这一政策引发当地楼市短时间内成交暴增，与之前传出天津将放开第三套的限购关系并不大。”克而瑞北京测评中心首席分析师牟增彬表示。

“很多城市限购仅限于核心片区，而新建商品住房供应主要在城市外围。去年限购政策并未松绑，成交量照样大涨。”上述参会人士认为，限购抑制的主要是投资需求，由于今年房地产市场处于调整期，短期前景不看好，投资需求不会轻易入市。

他进一步表示，地方政府救市时，应该尽量避免直接放松限购，采取绕道方式变相放松，负面效果小，效果也未必差。

北京一家房地产企业负责人则向记者表示，在市场经历了4个多月的成交下滑之后，房企对价格调整的共识逐步形成，已开始采取积极的营销策略。“等待政府救市很被动，要度过这个冬天，还要依靠房企自救。”

　多地限购令形同虚设？

“实际上，限购政策从2010年4月出台至今的整整4年中，部分城市对限购政策的执行早已变形，有些城市甚至在出台政策时就预留了腾挪的空间。在这些城市，限购松绑与否都不会对楼市带来较大影响。”中国房地产协会副会长朱中一告诉记者。

全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，放松限购对预期的影响要大于实质影响，“此一时彼一时，现在楼市涨跌更大程度上还是看信贷，放松限购顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”

据中原集团研究中心统计，实行限购的46个城市中，仅16个城市对全市进行限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。其中，民间投资最为活跃的浙江省有8个城市限购，是限购城市最多的省份。

中铁置业贵州公司副总经理王成平在接受其他媒体采访时称，在贵阳，限购的范围主要在一环内，而一环内几乎没有楼盘，因此这样的限购放松对市场影响不会太大。

还有部分二线城市，在起初设计限购政策时就已经将影响减到最小。

以长沙为例，长沙市政府于2011年3月出台了限购令，与其他城市“限大放小”不同，长沙版限购令却是“限小放大”，规定凡是90平方米以上的商品房，均不受购买限制。此外，长沙版限购令也没有像部分城市那样，通过纳税的年限对购房设限。

从事多年楼盘销售工作的资深销售经理邓晓向本报记者表示，“长沙90平方米以下的房子占的比例并不大，此次‘限小不限大’的政策对大多数楼盘来说，基本没有影响。”

中原地产市场研究部总监张大伟表示，除了出台政策时存在不少变通，对很多实施限购的城市来说，在执行过程中也并不严格。

近几年，“破解限购”几乎成为一门生意，形成灰色产业链。一线城市北京、上海、广州、深圳，二线热点城市杭州、宁波、成都、青岛、昆明等地都被媒体曝出存在花钱办理购房资格的现象。

据记者了解，在一些二线城市，对于限购的破解方法更为多样，不仅可以购买税票、补办纳税证明、有专门办理购房资格的“专业公司”，开发商还可以为购房者“先办户口再买房”，而在这些城市，办理购房资格的成本也很廉价，一般几千块钱就能搞定。