樊帆
由于房地产调控政策一直紧绷,房企再融资渠道也被堵死,不少房地产企业只能寄希望于股权质押缓解紧张的流动性。
进入年中,房企的股权质押数量有增无减。据Wind数据统计,截止至5月14日,上市房企被质押笔数达100笔,沪深两市共有53.36亿股遭质押,这些质押绝大多数都发生在大股东身上。
据21世纪网统计,目前股权质押的上市房企共有34家,新湖中宝、中润资源、中江地产、宜华地产的被质押的股权数超过总股数的四分之一以上。其中,宜华地产的所被质押的股权数更是超过了总股数的三分之一以上。
34家房企股权质押成风
自从国内A股再融资大门关闭以来,从去年开始,房企对股权质押的使用频率更为频繁。一名中小型房地产公司负责人告诉21世纪网:“房地产企业始终是被股东质押股权进行融资的主要标的。”
4月22日,中润资源公告称,公司接股东金安投资有限公司通知:金安投资有限公司将其所持有本公司的32560000股份(占本公司总股本的3.50%)质押给了济南润丰农村合作银行燕山支行,质押期限12个月。
5月14日,新湖中宝公告称,公司接第一大股东浙江新湖集团股份有限公司(直接持有本公司股份3747328229股,占本公司总股本59.87%,下称"新湖集团")通知,新湖集团将其持有的本公司无限售条件流通股股票303030000股与湘财证券股份有限公司进行股票质押式回购交易。
以上两家公司,并非个案。据Wind数据统计,截至5月14日,有34家上市房企发布股权质押公告。
在34家发布股权质押公告的公司中,中弘股份和阳光城发布的股权质押次数最多,共有12次,涉及股权数量高达3.43亿股和1.64亿股;其次是新湖新宝,共发布11次股权质押公告,涉及股权数量为15.71亿股;泰禾集团分别发布了9次股权质押公告,涉及的质押股权数量为1.44亿股。
其中,新湖中宝、中润资源、中江地产、宜华地产的被质押的股权数超过总股数的四分之一以上;中弘股份等上市房企被质押的股权数超过总股数的八分之一以上。
一名华南券商房地产分析师告诉21世纪网:“房企最大的就是资金问题,房地产企业用于股权质押的方法换取资金是无奈之举。”
对于上市房企而言,以大股东质押股权的方式融资是非常快速的融资渠道,这对于‘等米下锅’的房企来说,无疑是救命之粮。
中投顾问项目总监朱文嘉曾表示,国内股票市场走势不佳,股权投资价值较低,股价涨跌对于大股东而言不会有实实在在的利润损失,质押融资反而可以发挥最大效用。国家层面对房地产市场的整体调控政策并没有放松,银行渠道融资难度加大,股权质押融资变成了最佳的融资手段。
股权质押“双刃剑”
在房地产调控政策没有松动的情况下,资金链短缺成为房地产公司面临的首要问题。于是,用股权质押来获取资金的现象在房地产业愈演愈烈。
规模越大、实力越强的房企,融资成本越低;反之,中小房企的融资成本则越过。所以不少中小上市房企已经把股权质押作为其融资的主要快捷便道,不遗余力地频繁使用。其中包括新湖中宝、阳光城等。
上述房地产负责人透露:“中小型房企很难海外发债,靠股权质押的方式融资,成本比较低,成本大概在10%-15%之间。”
据了解,房企向银行借款的综合借贷成本在10%以内,而信托融资则在12%-18%,融资成本最高的是基金,要求的年化收益率在20%乃至以上。
房企以股权质押进行融资一般都要打折,折扣率根据企业的资质和不同企业及行业的区别有不同,质押率一般是主板股票的5至6折,中小板股票的4-5折,创业板的3折。
不少前期扩张激进、负债高企的地产商都面临着极大的资金压力。然而,股权质押如今成为房企融资的重要工具之一,其风险也日益增加。
持续上周上周的“光耀地产资金链绷紧”事件,牵扯到27亿金融机构借款。一些频繁质押股权的房企,大多是处于急剧扩张期但财务指标又不甚理想的企业。
阳光城就是一个特例,近年来一直处于“激进拿地”的阳光城,采用“高杠杆、高周转”策略,2011年、2012年的全年销售额仅有40亿元和70亿元,转眼到2013年阳光城的销售额翻了三倍,销售达到220亿元。
阳光城的融资术更令人瞠目,多次的股权质押仅为其中一种融资方式,担保贷款、信托融资、再融资、地产基金等都称为其融资工具。
激进扩张难免带来财务压力。阳光城财报显示,现金流量净额下降至-54.7亿元。负债金额从年初的125.7亿元上升至284.1亿元,负债上涨125%,其中长期借款83.45亿元,同比增加210%。资产负债率达86.9%,而净资产负债率更是高达669%。
面对巨额的债务,为了缓解资金压力,2013年9月,阳光城抛出了规模26亿元的再融资方案,发行价格不低于11.44元/股。
股权质押融资本身无可厚非,但上市房企的各项核心指标逐渐下滑,房地产板块乃至整个资本市场都会受到不良影响。
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